1933老场坊解析

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1933 老场坊

项目简介 建筑名称:原上海工部局宰牲场 建筑地点:虹口区沙泾路10号,29号 建设时间:1933 保护等级:暂定为四类保护建筑 建筑面积:约3.17万平方米 建筑层数:5层 租金价格: 2~6元/日/平米

物业费用:28元/月/平米

租售性质:出租 室内层高:2.9-4.2米 付款方式:付2押2

大楼空间布局奇特,外方内园,东南西北4栋建筑围成的四方形厂区与中间一座24变形的主楼通过楼梯相连。

整个建

筑高低错落,廊道盘旋,设计精密宛如迷宫,却又次序分明,加工车间采用”无梁楼盖“,在当时是非常先进的技术。

荣 誉: 2004.01 2005.10 2006.08 2007 2008.10 2008.11

1933旧貌

虹口区文物管理委员会列为“虹口区历史遗址纪念地” 上海市人民政府列为第四批“优秀历史建筑” 上海创意产业集聚区 全国工业旅游示范点 上海2008年度最佳创意产业集聚区奖 “2008创意盛典”优秀创意产业集聚区

1933新貌

项目区位

园区主体位于上海市虹口区沙泾路10号、29号, 坐落在沙泾港、浦虹港两条水系交汇处。

新建路隧道:5分钟可至陆家嘴商圈 外滩隧道:三分钟可至滨江外滩 轨道交通:十分钟可步行至地铁四号线/十号线 海 伦路站 周边公交:6、13、14、17、19、25、55、61、 63、100、123、145、147、167、220、576、 854、910、922、948

溧阳路

沙泾路

梧州路

1933

周家嘴路

项目区位

海伦路

北外滩

四川北路 商业街 绿地九 龙宾馆 海宁路

四川北路

南外滩

多伦路

七浦路 服饰

紧邻四川北路和海宁路等繁华商业主干道;七浦路服饰市场和四川北路商业带近在咫尺。

南临南外滩时尚圈, 东临北外滩商业圈,西临四川北路商业圈,北临鲁迅公园等,轨道交通4号线围绕而过,距海伦路站不到600 米。

项目旁的九龙绿地宾馆所给项目带来一定程度上的客流。

无论在商业、人文、交通还是休闲娱乐都占据着绝对的地理优势

总体规划定位 吸纳外滩18号的高档时尚,新天地的人气活力,田子坊的艺术氛围,结合创意体验与创意

生产,融互动与灵感为一体。

拉动创意经济发展 开拓创意消费市场 挖掘市场创意需求

特有的地理位置,使1933老场坊不仅位于都市中枢地带,而且四周路环水绕。

恰逢新兴创 意产业发展初期,政府和社会给予了极大地支持和关注,可谓是天时地利。

所以将其打造为

上海新一代创意聚集区,结合经济发展情况,在经过再造后,以全新的面貌“登台亮相”历

史遗留建筑,融入现代时尚,成为上海的新地标

业态定位 根据建筑特点、楼群之间关系、功能配套等多方面因素进行分析创意,同时在征得社会及市场需求 最重定位涵盖五大产业: 1.时尚发布:时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见面会、 电视节目制作场地等。

2.创意办公:艺术工作室、个人设计师、传媒策划公司、高档画廊、外驻品牌中心、艺术培训中心 3.休闲体验:各种品牌订制、品牌商品展示、艺术品现制,雪茄、洋酒品尝 4.娱乐总汇:创意体验沙龙、高档会所、潮流运动馆、健身场所、陶吧

5.配套餐饮:高档西餐厅、创意餐厅、咖啡厅、酒吧

全新的产业布局都在打造产权交流、交易、供需平台,将知识产权通过创意转化为产品,产生交易 推动经济高聚集、高增长。

策划定位

上海最时尚、最年轻力量的百脑汇

上海最前卫、最冲动力量的大本营 上海最文化、最纯粹、最芜杂精神的聚集地 当全上海致力于创意的人们在这里汇聚 这里便成为创造的圣堂

产品情况

1933创意空间园区共5栋楼: ?一号楼共五层,主要以商业和少量办公为主 ?二号楼共三层,以办公为主,已被the POP company集团公司整层 租为办公楼 ?三号楼共四层,是1933项目内部使用办公楼 ?四号楼共三层,是一个多功能的会展中心大会议厅 2 号 楼 5号 楼 3号楼

?五号楼共两层,以办公为主,已被Unisono集团公司承租为办公楼, 有少量剩余

单元面积从50-1300不等,室内层高2.9-4.2米,高效的使用空间(可 灵活组合办公空间,大小随意分割),

4号 楼

1号楼

产品情况

1号楼——综合楼

1号楼业态分布

10% 20%

10%

餐饮 60%

精品店

服饰 其他

一共五层,由商铺、办公、展厅组成

产品情况

101熊猫商店 102《雪茄客》上海俱乐部 103美国偶像服装 104库诗家居生活馆 106意安咖啡 109花花牛西班牙酒吧餐厅 110亚洲时代瓷器精品店 112兴穆手工 119火柴的故事精品店 1201933原创力 127素

租金:6元/平米/日

底层商铺处于满租状态,虽然内部采光不是很好,但是利用灯

F1

光的打造,使各店铺的招牌特别醒目,有效增加顾客购物欲。

产品情况

203牛市中餐厅 206法拉利中国车主会 209古妮塔厨艺学校 218红意意大利餐厅 2F品位之窗——上海设计之窗 234狠牛创意面馆

租金:5元/平米/日

有少量阁楼式小型办公室出租,几十平米不等,层高较低,

2.2元/平米/日(包含物业费)。

空地处放有供顾客休息的桌椅,

F2

无形中增加了顾客的停留时间,增加消费机会。

产品情况

301苏浙汇 316(现空置,原绝色摄影)

租金:5元/平米· 日

苏浙汇的入驻,无疑增加了1933的知名度。

著名本帮菜+历史

F3

建筑的冲击组合大大的提升人气。

产品情况

413吾度视觉艺术 418上海乐昂建筑公司

租金:4.6元/平米/日

中间是透明的中心园展厅,面积大约700平米,可提供作为展

示区或者晚宴场所,价格20万一天。

中心圆展厅是1933最受

F4

关注的场景。

产品情况

501上海亚茄文化传媒公司 503创意产业中心

租金:4元/平米/日

可在五楼看到四楼中心圆展厅的舞台,采光较好,有较大的阳

F5

台,可收费提供拍写真婚纱

入住企业

全球传媒业翘楚宏盟集团、雪茄客俱乐部、沪上餐饮经典苏浙汇、绝色婚纱摄影、亚洲知名建筑事 务所LEO、上海设计之窗、红意意大利餐厅、能猫商店、American Apparel、亚洲时代Asianera、 库诗KENA等

红意意大利餐厅

能猫商店

American Apparel

亚洲时代 Asianera

产品情况

4号楼——会展中心大会议厅

在1933老场坊发展的同时,会展中心也随之 发展。

会展中心三层楼的建筑采用简洁的线 条格式,从而呈现出明朗的风格。

而会展中 心的外部采用全玻璃材质以展现出其通透的 视觉效果,再配合以金属的巧妙运用,使整 个会展中心别具韵味。

会展中心的内部则多 用木质以及石材,彰显其高贵典雅稳重的气 质。

200平米——1.5万/天 400平米——3万/天 600平米——5万/天 1000平米——8万/天 1500平米——10万/天

产品情况

2号楼——Unisono 集团整栋出租

3号楼——1933老场 坊项目办公室

5号楼——the POP company集团公 司整层出租。

现余少量办公室,租 金为5.5元/平米/天(不含物业费)

客源分析 四川北路、海宁路、多伦路的购物休闲人流

绿地九龙宾馆的入住客

摄影爱好者 主力店的号召力 对老建筑慕名而来的游客 周边住宅客源 参加会议或展会的客群

优惠政策

在虹口区政府的大力支持下,为1933的企业建立了绿色审批通道。

这个特别的通道包括营 业执照、税务登记证以及其他特殊行业的相关许可证的办理。

大大降低了承租客的时间和精 力,带来更大的利润空间。

竞争个案

上海1930鑫鑫产业 园 物业地址:辽宁路244号 开盘日期:2007.9 标准层面积:1053平米 租金价格:均价5元/日/平米 物业费用:8元/月/平米 租售形式:出租

和1933隔浜相望,同属旧厂房改造的产业园区。

大楼共五层,整层面积为1053平米,建筑总 面积为4109平米。

室内层高4米。

市场定位为:1.创意办公 2.时尚展示 3.休闲娱乐 出租率较高90%,得房率约为70%

竞争个案

智慧桥创意产业园 物业地址:广灵四路116号 开盘日期:2006.6 租金价格:1.8-2.2元/日/平米 物业费用:7元/月/平米 租售形式:出租

一共3幢大楼,整层面积为660平米,室内层高3-4米。

1号楼5层、2号楼和3号楼都是2层

经营理念: 齐全的配套设施 完善的后勤服务 优雅的商务环境 庭院式的办公环境 舒适的洽谈休闲区域

优惠政策:公司注册在虹口区有一定的退税服务。

对35岁以上的大学生有退岁政策,免租期从2周 ~1各月不等。

智慧桥创意产业园将优势企业、政府政策、社区资源和高效资源共同融合,创造了一般写字楼、格子间不 具备的创意元素,并为入园企业提供齐全的配套设施。

空间188创意产业园

租金价格: 物业管理费: 付款方式: 总 层 数: 层 高: 车位数量: 3元/平米/日 15.00元/平米/月 押三付一 11层 5米 100 /只

物业地址: 租售类型:

楼层面积: 装修标准 得房率: 车位费:

东江湾路188号 出租

900平米 毛坯 79% 600.00 /元/月

A栋面积100-1398平米不等,室内层高2.8米,总高为6层。

B栋面积为60-936平米不等,室内层高3.8米,总高为11层。

C栋面积为30-700平米不等,室内层高2.8米,总高为4层。

D栋面积为29-1100平米不等,室内层高4米,总高为5层。

优惠政策: 1.公司招1个上海人政府1年补贴2400元给公司,1个虹口人政府1年补贴3600元 给公司,1 个36岁以下虹口人政府1年补贴4500. 2.公司税收落户在虹口区有关的退税最多50%

空间188创意产业集聚区试试航海市经济委员会授牌的创意产业园区。

空间188创意产业集聚区它融合了 办公楼和洋房的特有建筑风格,将办公楼的开阔大气和 洋房的精巧雅致相结合,在虹口区打造了一个以 研发设计创意和文化传媒创意为主的创意产业园区。

项目总结

优势

1.创意产业园区的发展日趋成熟,规划日益完 善。

政府和社会对历史遗留建筑比较关注和支 持。

2.项目周边人流充足。

3.业态丰富,满足不同客户需求。

4.主力店很好聚集了人气。

5.交通极为便捷。

6.入驻品牌的质量都经过严格筛选,由同一物 业进行管理。

7.相对周边创意园区,本项目品质较高,规模 较大,且有强力主力店支撑。

劣势

1.越来越多的创意产业园区的建成,势必对本 项目有所影响 2.内部通风措施不完善

历史遗留建筑,融入现代时尚,丰富的业态,合理的配比,非常看好1933老场坊今后的发展, 会成为虹口区乃至上海的新地标


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